Cuando el gobierno construye y vende casas
El gobierno nacional con una visión clara de las prioridades nacionales ha comprendido que el déficit habitacional numérico, estimado en 145 mil viviendas, es una prioridad social a atender. Existe otro déficit cualitativo, referido a las deficiencias que presentan las viviendas existentes, ya sea en la calidad constructiva, los servicios básicos como agua, luz, alcantarillado, disposición de excretas, o de espacio, que no se detalla. Ambos déficits atentan contra la calidad de vida de los panameños de más bajos ingresos. Uno y otro merecen una atención de parte de las autoridades nacionales.
Las autoridades, según los diarios, han anunciado para atender el déficit cuantitativo, dos medidas importantes, como son la creación de un sistema de subsidios de hasta 5 mil dólares por unidad para financiar viviendas para familias con ingresos de hasta 800 dólares, y la construcción de 2000 unidades de viviendas en el año 2010 por parte del MIVI. Los déficits habitacionales no pueden ser resueltos solamente por el Estado. Se requiere necesariamente la participación de promotores privados y el alineamiento de incentivos en la dirección correcta a fin de estimular la participación de estos promotores.
Por otra parte, también es conocido que el sector construcción es un fuerte dinamizador de la actividad económica, generador de empleos pero también crea presión sobre la infraestructura de servicios públicos, escuelas, hospitales, etc., y sobre el medio ambiente.
Es, esencialmente, un sector complejo por las muchas variables que se afectan. En la experiencia de los organismos financieros internacionales como el BID financiando programas de viviendas en la Región está que el Estado construyendo o financiando viviendas, en muchas ocasiones, incurre en pérdidas financieras importantes. Ya sea por la calidad constructiva, por los sesgos políticos en el otorgamiento de los subsidios, o simplemente por malas costumbres arraigadas de no pagarle al Estado, a la espera de periódicos blanqueos o decisiones políticas de los congresos eliminando de un plumazo los compromisos de los deudores para con el Estado.
Por otra parte, al establecerse un monto único de subsidio y topes en el ingreso para calificar al mismo y el valor de la vivienda, la oferta de viviendas se concentra en este tramo más alto de ingreso que tiene acceso al crédito bancario, en detrimento de las familias de menores ingresos, que son las que necesitan el apoyo de subsidios para poder comprar una vivienda decente. Un ejemplo de ello es la cartera del BHN. Claramente, se hace evidente la falta de una política nacional de subsidios focalizada en los más pobres.
Hay experiencias regionales suficientes que pueden ser consultadas, para lograr una focalización de los subsidios en los más pobres. También existen mecanismos de mercado que involucran no sólo a los constructores sino a los intermediarios financieros, en orientar la liquidez del sistema hacia este segmento de mercado. Un mecanismo de hipotecas aseguradas, por ejemplo, sería mucho más atractivo para que los intermediarios entraran a estos mercados, con menores riesgos para el gobierno, entre muchos otros. Y que el Estado se dedique a proveer de bienes y servicios públicos a la sociedad, con particular énfasis en los estratos de más bajos ingresos
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